25 ноября 2025

Строительство объектов индивидуального жилищного строительства по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу.

-

Строительство объектов индивидуального жилищного строительства по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу.

В Свердловской области, как и по всей России, с 1 марта 2025 года при строительстве индивидуальных жилых домов (ИЖС) можно использовать механизм эскроу-счетов. 

Это предусмотрено Федеральным законом №186-ФЗ от 22.07.2024 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Согласно данного закона,  в целях защиты прав и законных имущественных интересов граждан Российской Федерации осуществляется региональный государственный контроль (надзор) за соблюдением юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, подрядчиками требований к порядку и срокам размещения в информационной системе информации и сведений, необходимых для строительства жилых домов по договорам строительного подряда.

Внедрение счетов эскроу в сфере индивидуального жилищного строительства направлено на повышение доступности индивидуального жилья, прозрачности рынка индивидуального жилищного строительства и нивелирования сопутствующих рисков, а также создания аналога проектного финансирования для профессиональных подрядчиков в сегменте частного домостроения. Особенностью данного механизма является урегулирование взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком (застройщиком).

 ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Это строительство индивидуальных жилых домов гражданами, подрядчиками или застройщиками на земельных участках, предназначенных для данных целей. Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором размещаются деньги заказчика до завершения строительства. Подрядчик ведёт работы за счёт собственных или кредитных средств. 

Договор подряда — это основной документ для заказчика во взаимоотношениях с подрядной организацией при строительстве дома.

Условия использования эскроу-счёта для ИЖС:

· Земельный участок, на котором возводится дом, должен находиться в собственности, аренде или безвозмездном пользовании у заказчика. 

· Подрядчик должен быть зарегистрирован в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и получить соответствующий идентификатор. 

· Заказчик может оформить ипотеку, средства по которой направляются на эскроу-счёт. 

Основное преимущество счетов эскроу – это защита денежных средств граждан на этапе строительства так как ни заказчик, ни строительная компания не имеют к ним доступа, а значит не могут использовать их не по назначению. Важно отметить, что строительная компания осуществляет строительство либо за счет собственных денежных средств, либо за счет средств привлеченного банковского финансирования.

Примерная форма договора строительного подряда с использованием эскроу-счёта утверждена приказом Минстроя России от 17.01.2025 №20/пр. В договоре указываются, например, условия открытия счёта, порядок оплаты, права и обязанности сторон, порядок сдачи и приёмки результата работ. consultant.ru

Для получения консультации по строительству дома с механизмом эскроу в Свердловской области можно обратиться в Министерство строительства и развития инфраструктуры региона: телефон приёмной — +7 (343) 312-00-14, электронная почта — minstroy@egov66.ru. 

Кроме того, в социальных сетях Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области размещены разъяснительные материалы, содержащие общую информацию о счетах эскроу, их преимуществах, процедуре строительства индивидуальных жилых домов с использованием счетов эскроу, а также ссылки на порталы «строим.дом.рф» https://строим.дом.рф/ и «спроси.дом.рф» https://спроси.дом.рф/, содержащие сведения о перечне подрядчиков, ведущих индивидуальное жилищное строительство, о типовых проектах индивидуальных жилых домов и об индивидуальном жилищном строительстве в целом.

Строительство по договору подряда с использованием счетов эскроу

В первую очередь важно сказать, что такая схема взаимодействия между подрядчиком и заказчиком возможна в случае если строительство осуществляется на земельном участке, который находится в собственности заказчика или предоставлен гражданину Российской Федерации на праве аренды или безвозмездного пользования.

В данном случае основными участниками процесса являются:

· Заказчик

· Подрядчик

· Банк в котором будет открываться счет эскроу (эскроу-агент)

Схема взаимодействия с эскроу состоит из следующих этапов.

Во-первых, заключение договора подряда между заказчиком и подрядчиком. Выбрать проверенного подрядчика и проект дома, который будет построен по договору с эскроу, можно на платформе строим.дом.рф. После выбора подрядчика и проекта дома, заказчик заключает договор строительного подряда.

Во-вторых, банк открывает заказчику счет эскроу, на котором заказчик размещает деньги. Сумма «замораживается» банком на время строительства.

В-третьих, после завершения строительства дома счет эскроу раскрывается и подрядная организация получает оплату.

Преимущества эскроу-счетов при строительстве индивидуального дома

· использование эскроу гарантирует безопасность финансовых взаимоотношений подрядчика и заказчика

· счет открывается в банке бесплатно, за обслуживание платить не придется

· можно оформить ипотеку в том числе на льготных условиях или использовать материнский капитал

· пополнять счет можно переводами из любых банков

· для заключения и оплаты сделки не нужно использовать наличные

· застройщик или подрядчик получит средства после завершения работ

· покупатель вправе вернуть себе деньги, если подрядчик не выполнил свои обязательства

· счет не могут арестовать, даже если у владельца есть неоплаченные штрафы, налоги или долги

· при использовании эскроу можно получить налоговый вычет, как имущественный, так и по ипотечным процентам

Как работать со счетом эскроу при ИЖС

Работа с эскроу для ИЖС происходит по аналогии с многоквартирным строительством.

Процесс состоит из трех этапов:

1. Открытие счета. Заказчик оставляет заявку в банке на открытие счета. Заказчик и строительная компания предоставляют в банк необходимые документы для заключения договора и открытия счета. После этого заключается трехсторонний договор и открывается счет.

2. Пополнение счета. Разместить денежные средства на счет эскроу можно любым удобным способом: в отделении, через интернет-банк
или в мобильном приложении. Заказчик может использовать собственные средства или ипотечный кредит.

3. Закрытие счета. После завершения строительства и подписания акта приема-передачи необходимо передать документы в банк. Затем банк переведет деньги подрядчику. После этого эскроу-счет закрывается.

Банки могут устанавливать свои требования для открытия счета эскроу. Обычно требуется заявление и договор подряда. Документы подают как подрядчик, так и заказчик, на имя которого открывают счет. Рекомендуем уточнять список необходимых документов непосредственно в банке.

Если используется ипотека

Банк направит деньги на открытый ранее счет эскроу. Для клиента оформят отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты процентов за пользование заемными средствами.

При использовании эскроу можно получить имущественный налоговый вычет, а также вычет по ипотечным процентам на общих основаниях. Подробнее о том, как получить налоговый вычет, рассказали в инструкции.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета

Да, можно, если заказчик отказывается от исполнения договора строительного подряда. При этом до истечения срока размещения денег на счете эскроу сторонами должно быть достигнуто соглашение о сумме, подлежащей уплате подрядчику в размере фактически понесенных расходов, или должно вступить в законную силу решение суда, определяющее эту сумму, 

Согласно Федеральному закону № 186-ФЗ, проценты на средства эскроу не начисляются. Вознаграждение банку, в котором открыт счет, также не выплачивается. 

С 1 марта 2025 года вступит в силу Федеральный закон №186-ФЗ, который урегулирует на законодательном уровне порядок правоотношений между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов ИЖС с использованием эскроу-счетов.

С 1 апреля 2025 года также вступил в силу Федеральный закон № 283-ФЗ, который освободил услуги подрядчиков от НДС при строительстве индивидуальных домов. Платить налог на добавленную стоимость не потребуется, если все расчеты будут проходить с использованием эскроу-счетов.

Назад к списку